媽和爸共同擁在居屋, 若爸媽先後過身, 居屋一定要賣嗎?

hugeland

港法：如無遺屬，4人平分，不分男女
如2姐妹反對出售，對方可入品法院強售。
或向2兄弟購入業權並轉2女名下。

你問得咁問題，應該關系5多好，還是襯 母還在時，上律師樓搞清遺屬，如果5搞，日後會超級麻煩。

用遺屬承計的物業，無需付 印花稅
在生轉名要付印花稅
http://cecimak1995.blogspot.hk/2014_02_01_archive.html

hugeland

2014年2月24日 星期一
遺產分配問題！
我爸爸中風突然離世，但他沒有立下遺囑，爸爸和二叔繼承了爺爺的物業(已供滿)，但媽媽叫我到遺產承辦處將爸爸的戶口存款及50%物業權全部轉到她的名下，請問在爸爸沒有立下遺囑的情況下，是否媽媽可以全部接收呢？只需轉名便可?　而爸爸的親生子女，即我們三姐弟一點也沒有嗎？

答：按《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第10A章）第21條，有權申請遺產管理書，去成為遺產管理人的人士之優先次序資料如下！

尚存的配偶，或於1971年10月7日前締結的夫妾關係中尚存的一名或多於一名的伴侶；
死者的子女，包括於1971年10月7日前締結的夫妾關係中所生的任何子女，或於死者在生時已去世的任何該等子女的後裔；
死者的父親或母親；
死者的兄弟姊妹，或於死者在生時已去世的任何死者的已故兄弟姊妹的後裔。

你提到令慈要求你往遺產承辦處辦理手續，然後按她的意願去處理令尊的遺產，是否恰當下文再述！但令慈的這個要求，則變相表示她放棄申請成為遺產管理人的權利，而將管理遺產的責任交給你去處理！

那你可以依言前往遺產承辦處，申請「授予遺產承辦書」去成為遺產管理人，那你便有權去管理及分發資產給各受益人！而假若後人由誰申請遺產管理書有爭拗，則可以向高等法院提出申請要求頒令確定由誰擔當遺產管理人，而且遺產管理人是可以最多有四位的！

那不論遺產管理人一職是由你或令慈，甚至是其他人去出任，那遺產又該如何分配呢？

在無遺囑的情況下，按你提及的家庭狀況（餘下遺孀及三名子女）則一般分配方法如下！

首先要從遺產中支付先人殮葬及處理遺產的費用！然後要先償清先人生前的債務（如有信用卡簽賬、名下物業的按揭、差餉、維修及管理費等），未支付的稅項（如物業稅、利得稅，薪俸稅等）！

當完全處理好上述支出後，餘額將按下列原則分配！

按香港法例第 73 章《無遺囑者遺產條例》所規定，當離世者遺下配偶及後裔的情況下，離世者的配偶可首先取得死者的所有非土地實產，何謂非土地實產請登入下列連結中細閱！

非土地實產 http://www.hkclic.org/glossary.h ... ttels_of_a_deceased

然後是剩餘遺產中的五十萬元存款（或不足五十萬存款的全數），如在配偶獲分發五十萬元存款後仍有餘額，則剩餘之數便會再分成兩份，一半歸配偶而其餘一半由其他子女均分！

即是假設令尊生前遺下一百萬元銀行存款，那按上述法例的分配原則，令慈可先得五十萬，再從餘額中再分得二十五萬即合共七十五萬！而你們三兄弟姐妹則祇能瓜分餘下的二十五萬！那假若令尊餘下的存款祇有五十萬或不足，則基本上你們幾兄弟姐妹又確是分毫不獲的！


在下並非遺漏了遺產中物業的部分，祇是因有牽涉其他問題，故將物業部份抽出再討論！

你在問題中提到，令尊跟其弟弟（即令叔叔）在生前接收了令祖父的物業，那物業便是令尊兩兄弟聯名持有了？那在下想知道，令尊跟令叔是以何種形式去聯名持有該物業呢？

假設他們以最普遍的聯權共有方式（即俗稱長命契或生死契）去持有物業，則基本上當令尊仙遊後，物業便會按長命契的訂立原則和精神，由其他尚在人世的業權人（即令叔）去全部接收！在這情況下業權無可爭議全歸令叔所有，故令慈絕無要求將令尊生前業權轉歸她名下之可能！

再假設令尊他們非以聯權共有，而是以分權共有的方式去持有物業，則計算方法便大有不同（但要查明業權分配比例，因有可能未必是五五而是其他比例）！在分權共有的情況下，業權人擁有全權處理名下業權的權力，如無明確指示（如立下遺囑）則會按一般遺產承辦方式處理！

現假設令尊跟令叔確以分權共有分式持有物業，而持有比例是各佔一半！那當令尊仙遊後，他生前名下半份業權便會納入遺產之中計算，在這情況下，配偶是不能簡單地要求獨享該半份業權（除非有遺囑指定或其他後人同意），而要將物業價值納入遺產總額中計算！

舉例假設物業市值二百萬，那半份業權價值即是一百萬，再加上假設的一百萬元存款！則分配方式便變成遺產總值二百萬（半份業權加現金存款），這時配偶依例先取五十萬，餘下一百五十萬分成兩半，七十五萬歸配偶（即配偶共得一百二十五萬），餘下七十五萬交子女均分！

在物業方面，假設令叔同意將物業出售分你一百萬或他願意支付一百萬換取全部業權！那你們便攤分現金價值！假若令叔跟令慈協議保留物業，則令慈希望取得業權便要支付物業價值的一百萬元去換取業權（可放棄其他遺產的權益）！方法可以是從其可得遺產中扣減，如上述例子配偶原本可得一百二十五萬的遺產，那祇要從中扣除便可！

但要注意，上述例子的分配假設，祇建基於物業是以分權共有情況下！如物業是令尊跟令叔以長命契形式去持有的，則基本上物業已全屬令叔所有，不存在著遺產分配的問題！除非他自願將令尊生前的業權歸還，否則在法理上令叔已是物業的惟一業權人！

hugeland

GINA 發表於 2015-9-26 07:51
現要更改:

原來媽已立遺囑, 平分居所業權. 由哥及姊做執行人, 但問題來了: 媽若死後, 必需要把物業轉為我 ...

無須用買賣方式，只要私下收1筆金額放棄業權，就得。

hugeland

GINA 發表於 2015-9-26 07:51
現要更改:

原來媽已立遺囑, 平分居所業權. 由哥及姊做執行人, 但問題來了: 媽若死後, 必需要把物業轉為我 ...

如果有 樓價等值 現金 遺產，咁5要樓果個 要大份 現金。