內房發「永續債」掩眼法 掩飾高負債！ 其實已舉債過度

Nelsonlai

內地過去一年再拉緊房地產的「水喉」，部份重債內房公司為免過度舉債影響信貸評級，不惜利用永續債券（Perpetual Bond）掩眼法，令負債比率看似回落，實質卻可能是歷史新高水平。

多位分析員料，越來越多內房會使用永續債㩒低負債率，但料隨着其比重加大，粉飾功能將逐漸失效。



■近期越來越多內房使用永續債掩飾公司負債率

表面上拉低負債率

永續債的神奇功效，是在賬目內列作股本權益，而非債務；公司向永續債持有人還息，不列作利息支出，而列作少數股東權益的「分紅」。有內房財務總監指，永續債可避免借爆財務指標上限的額度，而不會影響企業信貸評級。


本報綜合逾40隻內房股去年賬目，債務普遍加重。其中有六間內房以永續債「吸水」。最為顯眼的恒大地產（3333），去年7個月內為一二線城市項目發行250億元（人民幣．下同）的永續債，去年底止扣除現金的淨借貸僅552億元，按年增57%，負債比率大跌14.7個百分點至69.5%。但若將永續債列為負債，淨借貸同比勁增1.3倍至802億元，實際負債比率則大升63.8個百分點至148%，均達上市後的新高。





雅居樂（3383）及富力（2777）去年分別發行45億及10億元永續債，兩公司去年實際淨負債比率，分別增至97%和117%，高於報表呈列的72%和111%。


永續債表面看似甚筍，不設到期日，息率又較低，惟有內房財務總監指，如果發債人選擇永遠不清還本金，第三至五年債券利息會開始一直遞增，可以沒有上限，實質上與傳統高息債無異。


有外資分析員指，恒大永續債利息首兩年介乎9至12厘，第三年後跳至15厘，都是經如平安銀行等內地金融機構發行，只是信託貸款的變種。另一歐資分析員相信，地價居高不下及銀根收緊，將有更多內房會選擇發行永續債。若數額太多，市場都自行算作債務，還原真實的負債水平。


建業地產（832）首席財務官胡冰說，兩大評級機構標普及穆迪，以往會將永久債的融資額一半認作股本，現時已經全部不計入，會計師畢馬威的做法相若，永續債已失去原有的降債作用。